固定費・節約
賃貸とマイホーム、お得なのはどっち？家のリセールバリューで考える
U保険料も下がって、生活がかなり楽になったね。次に気になるのは家賃かな。
K住居費は金額が大きいから、ここを間違えると固定費への影響も大きいね。
U毎月家賃を払うくらいなら、家を買ったほうが得じゃない？Kは賃貸とマイホーム、どっち派？
K家族構成や住む期間で答えは変わる。ただ、経済的自由を優先するなら判断軸ははっきりしているよ。
Uまさか「今すぐ家を買え」か「一生賃貸」の二択？
Kその二択にはしない。将来いくらで売れる家かを見て決めよう。固定費削減 第4弾・住居費編 ①
よりみちFIREへようこそ。FIREまで、今日も寄り道しながら考えていきます。
固定費の見直しは、通信費、保険、住居費のような大きな支出から手をつけると効きます。
今回からは住居費編です。
これは「マイホームを買うな」という話ではありません。
私たちも、すでに家を買っています。
だからこそ、夢だけでも損得だけでもなく、数字と気持ちを分けて考えます。
リセールバリューって、いくらで売れるかの話？
家の値札は、買った日の金額だけでは終わりません。
将来手放したとき、いくら戻ってくるかまで見て初めて、負担の大きさが分かります。
購入3,500万円
30年後に2,500万円で売却
実質負担 1,000万円購入3,500万円
30年後に2,000万円で売却
実質負担 1,500万円購入価格−売却価格だけを比べた単純な例です。金利、税金、保険、修繕、売買費用は別にかかります。
U同じ3,500万円の家でも、最後は500万円も差が出るんだ。Kそう。家は差がもっと大きくなることもある。数千万円の買い物ほど、出口が大事だよ。この考え方は、スマホや車でも使えます。
例えばiPhoneは購入価格が高くても、中古で高く売れる機種なら買い替え時の負担を抑えられます。
私たちが使わないMacBook AirやSwitch LiteをGEOで売ったときも、「もっと早く売ればよかった」と実感しました。
使わないものをGEOで45,520円で売った話も、リセールを考える実例です。
リセールバリューが高い家って、どんな家？
家は、土地と建物に分けて考えます。
日本の中古住宅市場では、木造戸建ての建物部分を築20〜25年ほどでほぼゼロと評価する慣行が長くありました。
ただし、国土交通省も、この一律評価を見直し、性能や維持管理を反映する方向を示しています。
「木造なら25年で必ず無価値」ではありません。
それでも、土地の需要がリセールに大きく影響するのは変わりません。
学校や「住みたい街ランキング」だけで決めるのは危険です。
学区や人気は変わります。売買実績、賃料、ハザードマップ、周辺の人口推移を重ねて見ます。
リセールの高い家は、売る、住み続ける、貸すという選択肢を残しやすい家です。
人口が減るなら、家の価格は全部下がる？
日本の総人口は、2020年の約1億2,615万人から、2070年には約8,700万人になる推計です。
一方、2026年の公示地価は、全国の住宅地で前年比2.1％上昇しました。
「人口減少だから全国の家が今すぐ下がる」とは言えません。
人口は出生中位・死亡中位推計。価格指数は全国値で、個別の物件価格を保証しません。
国土交通省の2025年12月の指数では、住宅地119.8、戸建住宅121.9、区分マンション225.1でした。
マンションは2010年平均の2倍を超えていますが、これも全国の平均です。
建築費、金利、供給量、投資需要、地域の人気が重なり、同じ市内でも価格差が生まれます。
Uじゃあ、駅近の新築を探せば勝てる？1％の当たりを引いてみせるよ。K宝探しの顔になっているけど、不動産の当たりは先にプロが探しているよ。U夢が始まって20秒で終わった。K新築を否定しているわけじゃない。良い土地は供給が少なく、価格にも期待が織り込まれているから、初心者が安く買うのは難しいんだ。私たちは、素人がリセールの高い新築を簡単に買えるとは考えません。
だから購入前は、売出価格ではなく、国土交通省の不動産情報ライブラリなどで周辺の実際の取引価格を確認します。
家賃10万円より、ローン8万円のほうがお得？
「家賃10万円より、住宅ローン8万円のほうが月2万円得」。
この比較には、家を持つ費用が抜けています。
国土交通省も、持ち家の継続費として固定資産税・都市計画税、修繕費、火災保険などを挙げています。
マンションなら管理費と修繕積立金も必要です。
新築は買った瞬間が一番新しく、その後は劣化します。
一方で返済額は、家が古くなっても続きます。
変動金利の上昇、収入減、転勤、近隣トラブル、災害、家族構成の変化もあります。
賃貸なら引っ越しで逃げられる問題でも、持ち家では売却できるまで動けません。
U35年分を合計して、家賃より購入費が安ければ買っていい？Kその比較に、購入時と売却時の費用、利息、税金、保険、修繕を全部入れたか確認しよう。Uでも、老後に賃貸を断られたら困らない？Kその不安は本物だよ。高齢者への入居拒否感は残る一方、入居を拒まないセーフティネット住宅や居住支援も広がっている。U「お金があれば絶対借りられる」ではないけど、賃貸の道がなくなるわけでもないんだね。
Kそう。老後の住まいは、資産、保証人、見守り、地域の制度まで早めに準備すればいい。マイホームは夢。それでも買っていい？
マイホームには、好きな間取り、子どもの居場所、DIY、安心感があります。
その満足は、売却価格だけでは測れません。
ただし、満足を「資産になるから得」という言葉に置き換えると、予算が膨らみます。
U分かった。リセールの高い家を探して、これからマイホームを買う！Kいや、私たちはもう買っているよ。Uそうだった。話を聞いていたら、急に初回購入者の気持ちになってた。Kうちの立地は悪くないと思う。でも「高く売れるはず」と思い込まず、査定額とローン残高を数字で確認しよう。私たちは、マイホームを買った人を否定しません。
家族の満足のために負担を引き受けるなら、それも立派な選択です。
ただ、経済的自由を優先するなら、売るときのことまで考えない家は買いません。
まとめ
賃貸とマイホームのどちらが得かは、月々の支払額だけでは決まりません。
購入価格、保有費、将来の売却価格を並べて、初めて損得が見えます。
高く売れる家を選べるなら、マイホームは資産になり得ます。
自信がなければ、動きやすい賃貸のほうが経済的自由には近づきやすい。これが私たちの結論です。
U候補の家の売出価格だけでなく、近い条件の成約価格を一件探してみる。Kその一件が判断の土台になる。買う前に、売るときの出口も数字で見よう。今日も、FIREまで寄り道しながら。自分たちの選択肢を、一つずつ増やしていきます。
この記事は2026年8月23日時点の一般的な情報と、私たちの考えです。住宅価格、金利、税金、保険、修繕費、災害リスクは物件と時期で変わります。購入・売却前は、公式情報と複数の専門家の説明を確認してください。当サイトの免責事項もご確認ください。